Flächenarten und Bodenbeläge: warum sie die Reinigung bestimmen
Zwei Räume mit derselben Quadratmeterzahl können ganz unterschiedlichen Reinigungsaufwand verursachen. Der Grund liegt in der Art der Fläche: Bodenbelag, Raumtyp und Nutzung bestimmen, wie schnell und wie oft gereinigt werden muss.
Wer nur die Quadratmeter kennt, kann den Aufwand nicht berechnen, sondern nur schätzen. Erst die Kombination aus Belag, Raumtyp und Erschwernissen ergibt den Leistungswert, also die Fläche, die eine Person pro Stunde reinigen kann. Dieser Beitrag zeigt, wie die wichtigsten Beläge und Raumtypen den Aufwand verschieben. Er erklärt die typischen Erschwernisse und rechnet an zwei gleich grossen Räumen vor, wie stark der Jahresaufwand auseinandergehen kann.
Der Bodenbelag macht den Unterschied
Ein strukturierter Belag lässt sich anders reinigen als glatter Hartboden, ein Teppich anders als Linoleum. Jeder Belag hat einen eigenen Leistungswert, also eine Fläche, die pro Stunde gereinigt werden kann. Ohne diese Zuordnung bleibt jede Aufwandsschätzung ungenau.
Drei Eigenschaften entscheiden: die Oberflächenstruktur, weil Rauheit und Fugen Schmutz festhalten und langsamer freigeben; die Wasserverträglichkeit, weil Parkett und Holz nur nebelfeucht gereinigt werden dürfen und damit mehr Arbeitsgänge brauchen; und die Pflegeart, weil beschichtete Beläge neben der Unterhaltsreinigung regelmässig aufgefrischt und irgendwann grundgereinigt werden müssen.
Ein glatter, fugenarmer Belag lässt sich in langen Bahnen bearbeiten und erreicht damit die höchsten Werte. Keramik mit vielen Fugen liegt deutlich darunter, Treppen noch einmal klar tiefer, weil jede Stufe einzeln bearbeitet wird. Auffällig ist die Spanne beim selben Belag: Von Hand und maschinell können die Werte um ein Mehrfaches auseinanderliegen. Es ist also nicht der Belag allein, sondern das Zusammenspiel von Belag, Methode und Raumgeometrie, das den Aufwand bestimmt.
Der Raumtyp bestimmt Intervall und Methode
Ein Sanitärraum verlangt häufigere und gründlichere Reinigung als ein selten genutzter Lagerraum. Ein Klassenzimmer, eine Turnhalle, ein Eingangsbereich, jeder Raumtyp bringt eigene Anforderungen an Intervall und Methode mit.
Der Raumtyp wirkt doppelt: Er senkt oder hebt den Leistungswert gegenüber dem reinen Belagswert, weil Möblierung, Sanitärobjekte und Zuschnitt die Arbeit erschweren. Und er bestimmt das Intervall, also wie oft im Jahr gereinigt wird. Beides multipliziert sich, weshalb zwei Räume mit gleichem Belag sehr verschiedene Jahresstunden ergeben können.
Entscheidend ist dabei nicht der Belag allein, sondern das Zusammenspiel von Belag, Methode und Raumgeometrie. Treppen sind der Gegenpol zur freien Halle: Hier spielt der Belag kaum eine Rolle, weil die Geometrie den Takt vorgibt.
Erschwernisse: was den Leistungswert zusätzlich senkt
Belag und Raumtyp bilden das Gerüst. Darüber hinaus gibt es Erschwernisse, die den Leistungswert innerhalb der Bandbreite nach unten verschieben. Die vier wichtigsten:
- Möblierung. Jeder Tisch, jeder Stuhl, jedes Gestell kostet Zeit. Ein leerer Raum lässt sich in langen Bahnen reinigen, ein möbliertes Klassenzimmer nur in kurzen Abschnitten mit ständigem Ausweichen. Deshalb liegt der Leistungswert im Klassenzimmer deutlich tiefer als im Korridor, obwohl beide denselben Linoleumbelag haben.
- Verschmutzungsgrad. Ein Werkraum, eine Küche oder ein Eingang bei Regenwetter braucht mehr Arbeitsgänge als ein Sitzungszimmer. Bei starker Verschmutzung genügt ein Durchgang nicht mehr, es wird vorgekehrt und nachgewischt.
- Publikumsverkehr. Flächen, auf denen während der Reinigung Menschen unterwegs sind, lassen sich nicht in einem Zug bearbeiten. Zusätzlich müssen Absperrungen gesetzt und wieder entfernt werden. In Heimen und Spitälern ist das der dominierende Faktor.
- Zugänglichkeit. Enge Räume, viele Türen, fehlende Lifte, weit entfernte Putzräume und abgeschlossene Zonen erzeugen Wegzeiten, die nicht auf der Fläche sichtbar sind. Ein über drei Geschosse verteilter Bestand braucht mehr Zeit als dieselbe Fläche auf einem einzigen Geschoss.
Dazu kommen kleinere Faktoren: die Raumhöhe, wenn Oberflächen über Kopfhöhe mitgereinigt werden; der Anteil an Glas und Türen; Sicherheitsvorgaben in Technik- und Laborräumen; und der Zeitpunkt, weil Reinigung ausserhalb der Nutzungszeiten zügiger vorangeht, aber teurer ist. Alle diese Faktoren werden im Objekt- und Flächenbestand je Fläche festgehalten, damit die Kalkulation sie automatisch berücksichtigt.
Innen und aussen folgen eigenen Regeln
Aussenanlagen unterscheiden sich grundlegend von Innenräumen: Sie sind wetterabhängig, saisonal und werden anders bewirtschaftet. Wer Aussenflächen mitkalkuliert, muss diese Besonderheiten berücksichtigen.
Aussenanlagen haben eigene Flächenarten und eigene Tätigkeiten. Statt Böden und Sanitärobjekten geht es um Hartflächen, Grünflächen, Bepflanzung und Bäume. Statt Reinigungsarten um Pflegegänge, die saisonal anfallen:
- Hartflächen wie Vorplätze, Wege, Parkplätze und Treppen: Kehren, Reinigen, Unkraut entfernen, im Winter Räumen und Streuen.
- Grünflächen: Mähen in der Saison, Randabstiche, Düngen, Bewässern. Hier zählt nicht der Leistungswert pro Reinigung, sondern die Anzahl Pflegegänge pro Saison.
- Bepflanzung und Bäume: Schnitt, Jäten, Laubarbeiten. Diese Arbeiten sind nicht flächenproportional, sondern hängen an der Anzahl Objekte.
- Winterdienst: abhängig von Lage und Wintern, planbar nur als Durchschnitt über mehrere Jahre, mit Bereitschaftszeiten, die unabhängig vom tatsächlichen Einsatz anfallen.
Zwei Punkte sind in der Kalkulation besonders zu beachten. Erstens fallen Aussenarbeiten ungleichmässig über das Jahr an: Laubarbeiten im Oktober und November, Mähen von April bis Oktober, Winterdienst von November bis März. Die reine Jahresstundenzahl verdeckt diese Spitzen, erst die Touren- und Jahresplanung zeigt, ob das Personal in den Spitzenmonaten reicht. Zweitens gehören die Aussenanlagen zur Hauswartung und nicht zur Reinigung. Im Beispiel-Schulhaus stehen rund 2'300 Reinigungsstunden einer Gesamthauswartung von 3'250 Stunden gegenüber; die Differenz von rund 950 Stunden sind Aussenanlagen, Technik, Nebenarbeiten und Administration.
Beispielrechnung: zwei gleich grosse Räume
Ein Schulhaus hat einen Korridor mit Linoleum und eine gleich grosse Sportgarderobe mit Keramikplatten. Gleiche Fläche, sehr unterschiedlicher Jahresaufwand.
| Ebene | Raumtyp | Bodenbelag | Intervall | Stunden pro Jahr | CHF pro Jahr |
|---|---|---|---|---|---|
| 1. OG | Korridor | Linoleum | 195× pro Jahr | 67 | 3'015 |
| Turnhalle | Garderobe | Platten | 250× pro Jahr | 200 | 9'000 |
| Total | 267 | 12'015 |
Die Kosten sind mit internen Vollkosten von 45 CHF pro Stunde gerechnet. Der Korridor hat glattes Linoleum, keine Möblierung und lange, freie Bahnen; sein Leistungswert liegt im oberen Bereich. Gereinigt wird an allen 195 Schultagen. Die Garderobe hat Keramikplatten mit Fugen, Bänke und Garderobenhaken, Duschen und Bodenabläufe; ihr Leistungswert liegt deutlich tiefer. Zusätzlich wird sie an Abenden und Wochenenden von Vereinen genutzt, also an rund 250 Tagen gereinigt.
Ergebnis: dreifacher Jahresaufwand bei identischer Fläche. Beide Werte sind für ihren Raumtyp üblich. Garderoben und Sanitärräume im Sportbereich gehören in jedem Schulhaus zu den aufwendigsten Flächen, Korridore zu den günstigsten. Wer mit einem Mischwert über alle Flächen rechnet, unterschätzt die Garderobe systematisch und überschätzt den Korridor.
Warum die saubere Zuordnung zählt
- Erst mit Belag und Raumtyp lässt sich der richtige Leistungswert zuordnen.
- Das ergibt einen realistischen, nachvollziehbaren Aufwand statt einer groben Schätzung.
- In Offerten macht die Differenzierung Leistungen fair vergleichbar.
- Änderungen lassen sich gezielt nachvollziehen: Wird ein Teppich durch Linoleum ersetzt, ändert sich der Aufwand nur für diese eine Fläche.
- Flächen mit ungewöhnlich hohem Aufwand werden sichtbar. Sie sind die Kandidaten für eine Änderung von Intervall, Methode oder Belag.
Die Zuordnung ist Arbeit, aber sie fällt nur einmal an. Entscheidend ist, sie bei der Erfassung richtig zu machen, statt später zu korrigieren. Welche Angaben dafür nötig sind und in welcher Reihenfolge am besten aufgenommen wird, beschreibt der Beitrag Flächenerfassung für die Reinigungskalkulation. Wie aus den zugeordneten Flächen Stunden und Kosten entstehen, zeigt die Reinigungskalkulation; welche Reinigungsart dabei welchen Anteil hat, der Beitrag Unterhalts-, Grund- und Zwischenreinigung.
Häufige Fragen
Welche Angaben braucht eine Fläche mindestens?
Vier: Fläche in m2, Bodenbelag, Raumtyp und Intervall. Damit lässt sich rechnen. Alles Weitere, Möblierungsgrad, Verschmutzungsgrad, Publikumsverkehr, Geschoss, verfeinert das Ergebnis und entscheidet, wo innerhalb der Bandbreite der Leistungswert liegt.
Muss ich jeden Raum einzeln erfassen?
Nicht zwingend. Gleichartige Räume lassen sich zusammenfassen, solange Belag, Raumtyp und Intervall identisch sind, zum Beispiel 20 gleich ausgestattete Klassenzimmer als eine einzige Position mit der summierten Fläche. Sobald sich eine dieser drei Angaben unterscheidet, braucht es eine eigene Position, sonst stimmt der Leistungswert für keine der beiden Gruppen.
Welche Fläche gilt als Reinigungsfläche?
Die tatsächlich zu reinigende Bodenfläche, nicht die Bruttogeschossfläche. Nicht dazu gehören Wände, Schächte, Mauerquerschnitte und Flächen, die dauerhaft von Einbauten verdeckt sind. Dazu gehören dagegen Treppen, die mit ihrer abgewickelten Fläche gerechnet werden, also Trittstufe plus Setzstufe.
Wie wirkt ein Belagswechsel auf die Kosten?
Oft stärker als erwartet. Ersetzt ein Keramikbelag einen Linoleumbelag, sinkt der Leistungswert spürbar. Der Reinigungsaufwand dieser Fläche steigt dadurch dauerhaft um rund ein Viertel. Bei einer Sanierung lohnt es sich deshalb, den Reinigungsaufwand über die ganze Nutzungsdauer mitzurechnen und nicht nur den Anschaffungspreis des Belags zu vergleichen.
Fazit
Nicht die Quadratmeter allein, sondern ihre Art bestimmen den Reinigungsaufwand. Belag, Raumtyp, Intervall und Erschwernisse können bei identischer Fläche zu einem dreifachen Jahresaufwand führen. easyCAFM erfasst Belag, Raumtyp und Nutzung je Fläche und ordnet automatisch die passenden Leistungswerte zu, die Basis für eine belastbare Kalkulation und für ein Reinigungskonzept, das Änderungen übersteht.
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