Types de surfaces et revêtements : pourquoi ils déterminent le nettoyage

Deux locaux de même surface peuvent engendrer des efforts de nettoyage très différents. La raison tient au type de surface : revêtement, type de local et usage déterminent la rapidité et la fréquence de nettoyage nécessaires.

Qui ne connaît que les mètres carrés ne peut pas calculer la charge, seulement l'estimer. Seule la combinaison du revêtement, du type de local et des difficultés donne la Valeur de rendement, c'est-à-dire la surface qu'une personne peut nettoyer en une heure. Cet article montre comment les principaux revêtements et types de locaux font varier la charge. Il explique les difficultés typiques et montre, sur deux locaux de même taille, à quel point la charge annuelle peut diverger.

Le revêtement fait la différence

Un revêtement structuré se nettoie autrement qu'un sol dur lisse, une moquette autrement que du linoléum. Chaque revêtement a sa propre valeur de rendement, c'est-à-dire une surface pouvant être nettoyée par heure. Sans cette attribution, toute estimation de charge reste imprécise.

Trois propriétés sont déterminantes : la structure de la surface, parce que la rugosité et les joints retiennent la saleté et la libèrent plus lentement ; la résistance à l'eau, parce que le parquet et le bois ne peuvent être nettoyés qu'à peine humides et demandent donc davantage d'opérations ; et le type d'entretien, parce que les revêtements protégés doivent être régulièrement rafraîchis en plus du nettoyage d'entretien et, à terme, faire l'objet d'un nettoyage de fond.

Un revêtement lisse et peu joint se travaille en longues bandes et atteint donc les valeurs les plus élevées. La céramique à nombreux joints se situe nettement en dessous, les escaliers plus bas encore, car chaque marche est traitée séparément. L'écart au sein d'un même revêtement est frappant : à la main et à la machine, les valeurs peuvent varier du simple au multiple. Ce n'est donc pas le revêtement seul, mais l'interaction entre revêtement, méthode et géométrie du local qui détermine la charge.

Le type de local détermine l'intervalle et la méthode

Un local sanitaire exige un nettoyage plus fréquent et plus approfondi qu'un local de stockage rarement utilisé. Une salle de classe, une salle de gym, une entrée, chaque type de local apporte ses propres exigences d'intervalle et de méthode.

La Type de local agit doublement : il abaisse ou relève la valeur de rendement par rapport à la valeur du seul revêtement, parce que l'ameublement, les objets sanitaires et la découpe compliquent le travail. Et il détermine la Intervalle, c'est-à-dire la fréquence de nettoyage dans l'année. Les deux se multiplient, c'est pourquoi deux locaux avec le même revêtement peuvent donner des heures annuelles très différentes.

Ce n'est pas le revêtement seul qui est déterminant, mais l'interaction entre revêtement, méthode et géométrie du local. Les escaliers sont l'opposé de la halle dégagée : ici le revêtement ne joue quasiment aucun rôle, car c'est la géométrie qui impose le rythme.

Difficultés : ce qui abaisse encore la valeur de rendement

Le revêtement et le type de local forment l'ossature. À cela s'ajoutent des difficultés qui déplacent la valeur de rendement vers le bas à l'intérieur de la fourchette. Les quatre principales :

• Ameublement. Chaque table, chaque chaise, chaque étagère coûte du temps. Un local vide peut être nettoyé en longues bandes, une salle de classe meublée seulement par courts tronçons, avec des contournements constants. C'est pourquoi la valeur de rendement d'une salle de classe est nettement inférieure à celle du couloir, bien que les deux aient le même revêtement en linoléum.
• Degré de salissure. Un local de travaux manuels, une cuisine ou une entrée par temps de pluie demandent davantage d'opérations qu'une salle de réunion. En cas de forte salissure, un seul passage ne suffit plus : on balaie d'abord, puis on repasse la serpillière.
• Affluence du public. Les surfaces sur lesquelles des personnes circulent pendant le nettoyage ne peuvent pas être traitées d'un seul tenant. Il faut en outre poser puis retirer des barrières. Dans les EMS et les hôpitaux, c'est le facteur dominant.
• Accessibilité. Des locaux exigus, de nombreuses portes, l'absence d'ascenseur, des locaux de nettoyage éloignés et des zones fermées génèrent des temps de déplacement qui n'apparaissent pas dans la surface. Un parc réparti sur trois étages demande plus de temps que la même surface sur un seul étage.

S'y ajoutent des facteurs plus modestes : la hauteur du local, lorsque des surfaces au-dessus de la tête sont aussi nettoyées ; la part de verre et de portes ; les prescriptions de sécurité dans les locaux techniques et les laboratoires ; et le moment, parce que le nettoyage en dehors des heures d'utilisation avance plus vite, mais coûte plus cher. Tous ces facteurs sont consignés dans le parc d'objets et de surfaces pour chaque surface, afin que le calcul en tienne compte automatiquement.

L'intérieur et l'extérieur suivent leurs propres règles

Les extérieurs diffèrent fondamentalement des locaux : ils dépendent de la météo, sont saisonniers et gérés autrement. Qui calcule aussi les surfaces extérieures doit tenir compte de ces particularités.

Espaces extérieurs ont leurs propres types de surface et leurs propres activités. Au lieu de sols et d'objets sanitaires, il s'agit de surfaces dures, d'espaces verts, de plantations et d'arbres. Au lieu de types de nettoyage, il s'agit de passages d'entretien qui se répartissent selon les saisons :

• Surfaces dures comme les avant-places, les chemins, les places de parc et les escaliers : balayer, nettoyer, désherber ainsi que déneiger et saler en hiver.
• Espaces verts : tonte durant la saison, coupe des bordures, fertilisation, arrosage. Ici, ce n'est pas la valeur de rendement par nettoyage qui compte, mais le nombre de passages d'entretien par saison.
• Plantations et arbres : taille, désherbage, ramassage des feuilles. Ces travaux ne sont pas proportionnels à la surface, mais dépendent du nombre d'objets.
• Service hivernal : selon la situation et les hivers, planifiable uniquement comme moyenne sur plusieurs années, avec des temps de piquet qui s'accumulent indépendamment des interventions effectives.

Deux points méritent une attention particulière dans le calcul. Premièrement, les travaux extérieurs se répartissent inégalement sur l'année : ramassage des feuilles en octobre et novembre, tonte d'avril à octobre, service hivernal de novembre à mars. Le seul total d'heures annuelles masque ces pointes, seule la Planification des tournées et annuelle montre si le personnel suffit durant les mois de pointe. Deuxièmement, les espaces extérieurs relèvent de la Conciergerie et non du nettoyage. Dans l'école de l'exemple, environ 2'300 heures de nettoyage font face à une conciergerie totale de 3'250 heures ; la différence d'environ 950 heures correspond aux espaces extérieurs, à la technique, aux travaux annexes et à l'administration.

Pourquoi une attribution propre compte

• Ce n'est qu'avec le revêtement et le type de local que l'on peut attribuer la bonne valeur de rendement.
• Cela donne un effort réaliste et traçable plutôt qu'une estimation grossière.
• Dans les offres, la différenciation rend les prestations équitablement comparables.
• Les modifications peuvent être suivies de manière ciblée : si une moquette est remplacée par du linoléum, la charge ne change que pour cette seule surface.
• Les surfaces dont la charge est inhabituellement élevée deviennent visibles. Elles sont candidates à une modification de la fréquence, de la méthode ou du revêtement.

L'attribution demande du travail, mais elle n'a lieu qu'une fois. L'essentiel est de la faire correctement lors de la saisie, plutôt que de corriger plus tard. Les indications nécessaires et l'ordre dans lequel procéder sont décrits dans l'article relevé soigné des surfaces pour le calcul du nettoyage. La manière dont les surfaces attribuées se traduisent en heures et en coûts est présentée dans le Calcul de nettoyage; la part de chaque type de nettoyage, l'article Nettoyage d'entretien, à fond et intermédiaire.

Questions fréquentes

Quelles indications minimales une surface nécessite-t-elle ?

Quatre : surface en m2, revêtement de sol, type de local et fréquence. Cela permet de calculer. Tout le reste, degré d'ameublement, degré de salissure, affluence du public, étage, affine le résultat et détermine où se situe la valeur de rendement à l'intérieur de la fourchette.

Dois-je saisir chaque local individuellement ?

Pas nécessairement. Des locaux de même nature peuvent être regroupés, pour autant que le revêtement, le type de local et la fréquence soient identiques, par exemple 20 salles de classe équipées de la même manière en un seul poste avec la surface totale. Dès que l'une de ces trois indications diffère, il faut un poste distinct, sinon la valeur de rendement n'est juste pour aucun des deux groupes.

Quelle surface est considérée comme surface de nettoyage ?

La surface de sol réellement à nettoyer, pas la surface brute de plancher. N'en font pas partie les murs, les gaines, les sections de maçonnerie et les surfaces durablement masquées par des éléments encastrés. En font partie en revanche les escaliers. Ils sont calculés avec leur surface développée, soit le giron plus la contremarche.

Quel effet un changement de revêtement a-t-il sur les coûts ?

Souvent plus fort qu'attendu. Si un revêtement céramique remplace un linoléum, la valeur de rendement baisse sensiblement. La charge de nettoyage de cette surface augmente ainsi durablement d'environ un quart. Lors d'une rénovation, il vaut donc la peine de calculer aussi la charge de nettoyage sur toute la durée d'utilisation et de ne pas comparer uniquement le prix d'achat du revêtement.

Conclusion

Ce ne sont pas les mètres carrés seuls, mais leur nature qui détermine la charge de nettoyage. Revêtement, type de local, fréquence et difficultés peuvent conduire à une charge annuelle triple pour une surface identique. easyCAFM saisit le revêtement, le type de local et l'utilisation pour chaque surface et attribue automatiquement les valeurs de rendement correspondantes, la base d'un calcul solide et d'un Concept de nettoyage, qui résiste aux changements.