Tipi di superficie e rivestimenti: perché determinano la pulizia

Due locali con la stessa metratura possono comportare impegni di pulizia molto diversi. Il motivo sta nel tipo di superficie: rivestimento, tipo di locale e uso determinano quanto velocemente e quanto spesso serve pulire.

Chi conosce solo i metri quadri non può calcolare l'impegno, ma solo stimarlo. Solo la combinazione di rivestimento, tipo di locale e fattori gravosi dà il Valore di rendimento, ovvero la superficie che una persona può pulire in un'ora. Questo articolo mostra come i rivestimenti e i tipi di locale più importanti spostano l'impegno. Spiega i fattori di difficoltà tipici e calcola su due locali di pari dimensione quanto l'impegno annuo possa divergere.

Il rivestimento fa la differenza

Un rivestimento strutturato si pulisce diversamente da un pavimento duro liscio, un tappeto diversamente dal linoleum. Ogni rivestimento ha il proprio valore di rendimento, cioè una superficie pulibile all'ora. Senza questa attribuzione ogni stima dell'impegno resta imprecisa.

Tre proprietà sono decisive: la struttura della superficie, perché ruvidità e fughe trattengono lo sporco e lo rilasciano più lentamente; la compatibilità con l'acqua, perché parquet e legno possono essere puliti solo leggermente umidi e richiedono quindi più operazioni; infine il tipo di cura, perché i rivestimenti trattati devono essere rinfrescati regolarmente oltre alla pulizia ordinaria e prima o poi sottoposti a pulizia di fondo.

Una pavimentazione liscia e con poche fughe si lavora in lunghe passate e raggiunge quindi i valori più alti. La ceramica con molte fughe si colloca nettamente al di sotto, le scale ancora più in basso, perché ogni gradino viene trattato singolarmente. Colpisce l'ampiezza all'interno della stessa pavimentazione: a mano e a macchina i valori possono differire di diverse volte. Non è quindi la pavimentazione da sola, ma l'interazione tra pavimentazione, metodo e geometria del locale a determinare l'impegno.

Il tipo di locale determina intervallo e metodo

Un servizio igienico richiede pulizia più frequente e accurata di un magazzino usato di rado. Un'aula, una palestra, un ingresso, ogni tipo di locale porta esigenze proprie di intervallo e metodo.

Il Tipo di locale agisce due volte: abbassa o alza il valore di rendimento rispetto al puro valore del rivestimento, perché arredamento, sanitari e forma del locale rendono il lavoro più difficile. E determina l' Intervallo, ovvero quante volte all'anno si pulisce. I due fattori si moltiplicano, per cui due locali con lo stesso rivestimento possono dare ore annue molto diverse.

Non è determinante la pavimentazione da sola, ma l'interazione tra pavimentazione, metodo e geometria del locale. Le scale sono l'opposto della sala libera: qui la pavimentazione conta poco, perché è la geometria a dettare il ritmo.

Fattori gravosi: cosa riduce ulteriormente il valore di rendimento

Rivestimento e tipo di locale formano l'impianto di base. Oltre a questo esistono fattori gravosi che spostano il valore di rendimento verso il basso all'interno della fascia. I quattro più importanti:

• Arredamento. Ogni tavolo, ogni sedia, ogni scaffale costa tempo. Un locale vuoto si pulisce in lunghe passate, un'aula arredata solo in brevi tratti con continui spostamenti. Per questo il valore di rendimento nell'aula è nettamente più basso che nel corridoio, anche se entrambi hanno lo stesso linoleum.
• Grado di sporco. Un'aula di lavoro manuale, una cucina o un ingresso con la pioggia richiedono più operazioni di una sala riunioni. In caso di sporco intenso un solo passaggio non basta più: si spazza prima e si ripassa dopo.
• Afflusso di pubblico. Le superfici su cui durante la pulizia circolano persone non si possono lavorare in un'unica passata. Inoltre bisogna posare e rimuovere le transenne. Nelle case di cura e negli ospedali questo è il fattore dominante.
• Accessibilità. Locali stretti, molte porte, ascensori mancanti, locali di pulizia lontani e zone chiuse generano tempi di percorso che non sono visibili nella superficie. Un patrimonio distribuito su tre piani richiede più tempo della stessa superficie su un solo piano.

A questo si aggiungono fattori minori: l'altezza del locale, quando si puliscono anche superfici sopra l'altezza della testa; la quota di vetro e porte; le prescrizioni di sicurezza nei locali tecnici e di laboratorio; e il momento, perché la pulizia fuori dagli orari di utilizzo procede più speditamente, ma costa di più. Tutti questi fattori vengono registrati nel Inventario di oggetti e superfici per ogni superficie, affinché il calcolo li tenga automaticamente in considerazione.

Interni ed esterni seguono regole proprie

Le aree esterne si differenziano radicalmente dagli interni: dipendono dal meteo, sono stagionali e vengono gestite in modo diverso. Chi calcola anche le superfici esterne deve tenere conto di queste particolarità.

Aree esterne hanno tipi di superficie e attività propri. Invece di pavimenti e sanitari si tratta di superfici dure, superfici verdi, piantumazione e alberi. Invece di tipi di pulizia, di passaggi di cura che ricorrono stagionalmente:

• Superfici dure come piazzali, sentieri, parcheggi e scale: spazzare, pulire, togliere le erbacce, in inverno spalare e spargere il sale.
• Superfici verdi: Taglio nella stagione, rifilatura dei bordi, concimazione, irrigazione. Qui non conta il valore di rendimento per pulizia, ma il numero di passaggi di cura per stagione.
• Piantumazione e alberi: Taglio, diserbo, lavori sulle foglie. Questi lavori non sono proporzionali alla superficie, ma dipendono dal numero di oggetti.
• Servizio invernale: dipendente dalla posizione e dagli inverni, pianificabile solo come media su più anni, con tempi di picchetto che si presentano indipendentemente dall'intervento effettivo.

Due punti vanno osservati con particolare attenzione nel calcolo. In primo luogo i lavori esterni si distribuiscono in modo irregolare sull'anno: lavori sulle foglie in ottobre e novembre, taglio da aprile a ottobre, servizio invernale da novembre a marzo. Il solo numero di ore annue nasconde questi picchi, solo la Pianificazione dei giri e annuale mostra se il personale basta nei mesi di punta. In secondo luogo le aree esterne appartengono alla Custodia e non alla pulizia. Nell'edificio scolastico di esempio, a circa 2'300 ore di pulizia corrisponde una custodia complessiva di 3'250 ore; la differenza di circa 950 ore sono aree esterne, impianti tecnici, lavori accessori e amministrazione.

Perché conta un'attribuzione pulita

• Solo con rivestimento e tipo di locale si può attribuire il valore di rendimento corretto.
• Ne risulta un impegno realistico e tracciabile anziché una stima approssimativa.
• Nelle offerte, la differenziazione rende le prestazioni equamente confrontabili.
• Le modifiche si possono ricostruire in modo puntuale: se una moquette viene sostituita con linoleum, l'impegno cambia solo per questa singola superficie.
• Le superfici con un impegno insolitamente elevato diventano visibili. Sono le candidate a una modifica di frequenza, metodo o rivestimento.

L'attribuzione è lavoro, ma si fa una volta sola. Decisivo è farla correttamente al momento del rilevamento, anziché correggerla più tardi. Quali indicazioni servono e in quale ordine è meglio rilevarle lo descrive l'articolo rilevamento delle superfici per il calcolo della pulizia. Come dalle superfici attribuite nascano ore e costi lo mostra il Calcolo della pulizia; quale tipo di pulizia abbia quale quota, l'articolo Pulizia ordinaria, di fondo e intermedia.

Domande frequenti

Quali indicazioni servono al minimo per una superficie?

Quattro: superficie in m2, pavimentazione, tipo di locale e frequenza. Con queste si può calcolare. Tutto il resto, grado di arredamento, grado di sporco, afflusso di pubblico, piano, affina il risultato e decide dove, all'interno della fascia, si colloca il valore di rendimento.

Devo rilevare ogni locale singolarmente?

Non necessariamente. Locali dello stesso tipo si possono raggruppare, purché rivestimento, tipo di locale e frequenza siano identici, per esempio 20 aule arredate allo stesso modo come un'unica posizione con la superficie sommata. Appena una di queste tre indicazioni cambia, serve una posizione propria, altrimenti il valore di rendimento non è corretto per nessuno dei due gruppi.

Quale superficie vale come superficie di pulizia?

La superficie di pavimento effettivamente da pulire, non la superficie lorda di piano. Non ne fanno parte pareti, cavedi, sezioni di muro e superfici permanentemente coperte da elementi incorporati. Ne fanno parte invece le scale, che vengono calcolate con la loro superficie sviluppata, quindi pedata più alzata.

Come influisce un cambio di rivestimento sui costi?

Spesso più di quanto ci si aspetti. Se un rivestimento in ceramica sostituisce un linoleum, il valore di rendimento scende sensibilmente. L'impegno di pulizia di questa superficie aumenta così in modo duraturo di circa un quarto. In caso di risanamento conviene quindi includere l'impegno di pulizia sull'intera durata di utilizzo invece di confrontare solo il prezzo d'acquisto del rivestimento.

Conclusione

Non i metri quadri da soli, ma il loro tipo determina l'impegno di pulizia. Rivestimento, tipo di locale, frequenza e fattori gravosi possono portare, a superficie identica, a un impegno annuo triplo. easyCAFM rileva rivestimento, tipo di locale e utilizzo per ogni superficie e attribuisce automaticamente i valori di rendimento adatti, la base per un calcolo solido e per un Concetto di pulizia, che resiste alle modifiche.