Unterhalts-, Grund- und Zwischenreinigung: die Unterschiede

«Reinigung» ist nicht gleich «Reinigung». Wer den Unterhalt eines Gebäudes plant und kalkuliert, muss die verschiedenen Reinigungsarten kennen, denn jede hat einen anderen Zweck, ein anderes Intervall und einen anderen Aufwand.

In der Praxis werden die Begriffe oft vermischt. Das hat zwei Folgen. Budgets bilden den Alltag ab, vergessen aber die grossen Durchgänge. Offerten lassen sich nicht vergleichen, weil in der einen die Fensterreinigung enthalten ist und in der anderen nicht. Dieser Beitrag beschreibt die vier Reinigungsarten einzeln, zeigt ihren Anteil am Jahresaufwand und erklärt, wie sie in eine nachvollziehbare Reinigungskalkulation einfliessen.

Die vier Reinigungsarten im Überblick

Die folgende Tabelle fasst zusammen, worin sich die Arten unterscheiden. Die Anteile beziehen sich auf den gesamten Jahresaufwand in Stunden, nicht auf die Anzahl Einsätze.

Orientierungswerte zur Einordnung, Stand Oktober 2026.

Unterhaltsreinigung

Die Unterhaltsreinigung ist die regelmässige, wiederkehrende Reinigung im Alltag, täglich, mehrmals pro Woche oder wöchentlich. Sie hält Räume nutzbar und hygienisch: Böden, Sanitäranlagen, Oberflächen, Papierkörbe. Sie macht den grössten Teil des laufenden Reinigungsaufwands aus und ist damit der Kern jeder Kalkulation.

Zweck: Nutzbarkeit, Hygiene und ein ordentliches Erscheinungsbild sicherstellen. Die Unterhaltsreinigung verhindert, dass sich Schmutz festsetzt. Damit verlängert sie die Abstände zwischen den grossen Durchgängen.

Typische Tätigkeiten: Böden kehren, saugen oder feucht reinigen, Sanitäranlagen reinigen und Verbrauchsmaterial ergänzen, Abfallbehälter entleeren, Oberflächen und Griffbereiche abwischen, Eingänge und Schmutzschleusen sauber halten.

Intervall: In Schulhäusern werden Klassenzimmer meist fünfmal pro Woche gereinigt, Korridore täglich, Nebenräume dagegen nur wöchentlich. WC-Anlagen brauchen oft mehr als einen Durchgang pro Tag. Die Betriebswochen bestimmen, wie oft dieses Intervall im Jahr tatsächlich anfällt: 39 Schulwochen ergeben rund 195 Reinigungen pro Jahr, ein durchgehend genutztes Verwaltungsgebäude dagegen etwa 250.

Methode: Vom Mopp über die Einscheibenmaschine bis zur Scheuersaugmaschine. Die Methode entscheidet stark über den Leistungswert: Maschinell gereinigtes Linoleum schafft ein Mehrfaches der Fläche, die von Hand feucht gereinigt werden kann. Deshalb lohnt sich der Maschineneinsatz vor allem auf grossen, freien Flächen wie Turnhallen oder Korridoren.

Anteil am Jahresaufwand: 80 bis 90 Prozent. Wer die Unterhaltsreinigung sauber rechnet, hat den grössten Teil des Budgets im Griff.

Zwischenreinigung

Die Zwischenreinigung liegt zwischen Unterhalts- und Grundreinigung. Sie frischt stärker beanspruchte Bereiche in grösseren Abständen auf, ohne den vollen Aufwand einer Grundreinigung, zum Beispiel eine intensivere Bodenpflege einige Male im Jahr.

Zweck: Die Grundreinigung hinausschieben und das Erscheinungsbild zwischen zwei Durchgängen stabil halten. Eine gut terminierte Zwischenreinigung ist deutlich günstiger als eine zusätzliche Grundreinigung.

Typische Tätigkeiten: Sprayreinigen oder Polieren von beschichteten Hartböden, Zwischenreinigung von Teppichen mit Pad oder Schaum, intensivere Behandlung von Laufzonen und Eingangsbereichen, Entkalken in Sanitärbereichen.

Intervall: Zwei bis sechs Mal pro Jahr, meist an Flächen mit hohem Publikumsverkehr. In einem Schulhaus betrifft das vor allem Eingänge, Haupttreppen und Garderoben, nicht die einzelnen Klassenzimmer.

Anteil am Jahresaufwand: 2 bis 5 Prozent. Der Posten ist klein, aber er wirkt auf die Lebensdauer der Beläge und damit auf den Werterhalt.

Grundreinigung

Die Grundreinigung ist die gründliche Tiefenreinigung in grossen Intervallen, etwa ein- bis zweimal pro Jahr. Sie entfernt, was sich im Alltag ansammelt: Beläge werden grundgereinigt, teils neu eingepflegt oder beschichtet. Der Aufwand pro Durchgang ist hoch, die Häufigkeit gering, sie schützt die Bausubstanz und den Werterhalt.

Zweck: Alte Pflegefilme, eingetragene Rückstände und Beläge in Fugen und Rändern entfernen und die Oberfläche wieder in den Ausgangszustand bringen. Ohne Grundreinigung verliert ein Belag seine Pflegefähigkeit und muss früher ersetzt werden.

Typische Tätigkeiten: Mobiliar ausräumen, Beschichtungen abtragen, Böden maschinell grundreinigen, Nachspülen, Einpflegen oder neu Beschichten, Randzonen und Sockel von Hand nacharbeiten, Mobiliar wieder einräumen.

Intervall: Ein bis zwei Mal pro Jahr, in Schulen typischerweise in den Sommerferien, in Verwaltungsgebäuden oft über ein verlängertes Wochenende. In Alters- und Pflegeheimen wird zimmerweise rolliert, weil die Räume bewohnt sind.

Methode: Maschinell mit Einscheibenmaschine und Nasssauger, bei grossen Flächen mit Scheuersaugmaschine. Die Trocknungs- und Aushärtezeiten bestimmen die Planung oft mehr als die reine Arbeitszeit, weil ein Raum während dieser Zeit nicht nutzbar ist.

Anteil am Jahresaufwand: 4 bis 10 Prozent, je nach Belagsmix und Beanspruchung.

Sonderreinigung

Sonderarbeiten fallen ausserhalb des regulären Rhythmus an: Fensterreinigung, Fassaden, Bauendreinigung oder anlassbezogene Einsätze. Sie werden separat geplant und kalkuliert.

Zweck und Abgrenzung: Alles, was nicht in einen festen Wochen- oder Jahresrhythmus passt oder zusätzliche Mittel verlangt. Dazu gehören Fenster- und Glasreinigung, Fassaden- und Storenreinigung, Reinigung nach Umbauten, Einsätze nach Anlässen, Behebung von Verschmutzungen durch Wasserschäden sowie Arbeiten mit Hebebühne oder Seilzugang.

Intervall: Fensterreinigung ist der einzige Posten, der sich verlässlich planen lässt, meist ein bis vier Mal pro Jahr, abhängig von Lage und Erreichbarkeit. Die übrigen Sonderarbeiten werden als Jahresbudget geführt und bei Bedarf abgerufen.

Anteil am Jahresaufwand: 2 bis 6 Prozent. Weil diese Arbeiten oft von Dritten ausgeführt werden, laufen sie häufig an der eigentlichen Reinigungsplanung vorbei und fehlen in der Gesamtbetrachtung.

Wie die Reinigungsarten in die Kalkulation einfliessen

Jede Reinigungsart wird gleich gerechnet, aber mit eigenen Werten. Die Formel lautet immer: Fläche geteilt durch Leistungswert ergibt die Zeit pro Durchgang, multipliziert mit der Anzahl Durchgänge pro Jahr ergibt die Jahresstunden. Unterschiedlich sind nur zwei Grössen: der Leistungswert und die Anzahl Durchgänge. Der Leistungswert unterscheidet sich, weil eine Grundreinigung viel langsamer vorangeht als eine Unterhaltsreinigung.

Ein Beispiel: Ein Klassenzimmer mit Linoleum ist in der Unterhaltsreinigung in wenigen Minuten erledigt. Über 195 Reinigungen pro Jahr summieren sich diese Minuten aber zu rund 56 Stunden. Die Grundreinigung desselben Raums dauert mit Ausräumen, Abtragen und Einpflegen ein Vielfaches eines Unterhaltsdurchgangs. Sie fällt aber nur einmal im Jahr an und bleibt damit im Jahresvergleich klein.

Die Summe über alle Flächen und alle Reinigungsarten ergibt die Gesamtstunden. Geteilt durch die Netto-Jahresarbeitszeit einer Vollzeitstelle von 1'840 Stunden ergibt das die Pensen in Stellenprozenten. Diese Rechnung ist in der Reinigungskalkulation ausführlich erklärt.

Warum Grund- und Sonderreinigung in Budgets oft fehlen

Für das Vergessen dieser Posten gibt es wiederkehrende Gründe:

• Andere Zuständigkeit. Die Unterhaltsreinigung macht das eigene Personal, die Grundreinigung vergibt man an eine Firma. Die beiden Budgets liegen in verschiedenen Konten und werden nie zusammengezählt.
• Andere Zeitachse. Wer eine Woche beobachtet, sieht nur Unterhaltsreinigung. Grundreinigung fällt in die Ferien und ist in einer Wochenbetrachtung unsichtbar.
• Fehlende Flächenbasis. Fensterflächen sind in vielen Beständen gar nicht erfasst, weil nur Bodenflächen aufgenommen wurden. Was nicht erfasst ist, wird nicht gerechnet.
• Unklare Verträge. In Offerten ist oft nicht ausgewiesen, ob die Grundreinigung enthalten ist. Fällt sie zusätzlich an, entsteht eine Budgetlücke, die niemand erwartet hat.

Die Gegenmassnahme ist einfach: alle vier Reinigungsarten im selben Objektbestand führen und gemeinsam auswerten, unabhängig davon, wer sie ausführt.

Qualität und Sichtbarkeit: was Nutzende wahrnehmen

Die Reinigungsarten werden von Nutzenden sehr unterschiedlich wahrgenommen. Die Unterhaltsreinigung bestimmt den Alltagseindruck: ein überfüllter Abfallbehälter, ein nicht nachgefülltes Papierhandtuch oder ein Fleck im Eingangsbereich fällt sofort auf und löst Rückmeldungen aus. Die Grundreinigung bemerkt dagegen fast niemand, ihr Nutzen zeigt sich erst über Jahre daran, dass ein Belag noch intakt ist.

Das hat eine praktische Folge: Wenn gespart werden muss, wird oft zuerst die Grundreinigung gestrichen, weil ihr Wegfall kurzfristig unsichtbar bleibt. Die Rechnung kommt später, wenn Beläge vorzeitig ersetzt werden müssen. Umgekehrt lässt sich der Alltagseindruck mit wenigen, gut gewählten Zusatzdurchgängen in sichtbaren Zonen deutlich verbessern, ohne das Gesamtbudget stark zu belasten.

Hilfreich ist es, Wahrnehmung und Aufwand zu trennen. Sichtbare Zonen sind Eingänge, Korridore, Sanitäranlagen und Sitzungsräume. Sie machen flächenmässig oft nur ein Viertel aus, prägen aber den Eindruck fast vollständig. Rückmeldungen aus dem Betrieb lassen sich über Meldungen und Aufgaben festhalten und mit der Planung abgleichen, statt sie einzeln abzuarbeiten.

Warum die Unterscheidung zählt

• Jede Reinigungsart hat ein eigenes Intervall und damit einen eigenen Jahresaufwand.
• Nur wer sie sauber trennt, erhält eine realistische und nachvollziehbare Kalkulation.
• In Offerten und Ausschreibungen macht die klare Trennung Leistungen vergleichbar.
• Die getrennte Ausweisung zeigt, wo gespart werden kann, ohne den Werterhalt zu gefährden.
• Für die Touren- und Jahresplanung braucht es die Intervalle ohnehin einzeln, weil Grundreinigungen in Betriebspausen fallen.

Wer die Leistungen ausschreibt, findet im Beitrag Reinigung ausschreiben die Anforderungen an ein Leistungsverzeichnis, das alle vier Arten getrennt ausweist.

Häufige Fragen

Wie oft braucht ein Gebäude eine Grundreinigung?

In der Regel ein Mal pro Jahr, bei stark beanspruchten Flächen zwei Mal. Entscheidend sind Belag und Beanspruchung, nicht der Kalender: Ein beschichteter Hartboden in einem Eingangsbereich braucht öfter eine Grundreinigung als derselbe Belag in einem Büro. Eine gut terminierte Zwischenreinigung kann das Intervall verlängern.

Gehört die Fensterreinigung zur Grundreinigung?

Nein, sie zählt zur Sonderreinigung und wird separat gerechnet. Fensterreinigung hat eine eigene Flächenbasis, Glasfläche statt Bodenfläche, sowie eigene Leistungswerte, die stark von der Erreichbarkeit abhängen. In Leistungsverzeichnissen wird sie deshalb als eigene Position geführt.

Kann die Zwischenreinigung die Grundreinigung ersetzen?

Sie kann das Intervall verlängern, aber sie ersetzt die Grundreinigung nicht. Die Zwischenreinigung arbeitet auf der Pflegeschicht, die Grundreinigung entfernt sie. Irgendwann lässt sich eine abgenutzte Schicht nicht mehr auffrischen und muss abgetragen werden.

Welche Reinigungsart verursacht die höchsten Kosten?

Die Unterhaltsreinigung, mit grossem Abstand, sie macht 80 bis 90 Prozent der Jahresstunden aus. Pro Durchgang ist die Grundreinigung die teuerste, pro Jahr aber der kleinere Posten. Wer Kosten senken will, erreicht über Intervalle und Methoden in der Unterhaltsreinigung weit mehr als über die grossen Durchgänge.

Fazit

Unterhalts-, Zwischen-, Grund- und Sonderreinigung greifen ineinander, jede mit eigenem Zweck, eigenem Intervall und eigenem Anteil am Jahresaufwand. Wer nur die Unterhaltsreinigung rechnet, liegt um rund 10 bis 20 Prozent zu tief; wer bei der Grundreinigung spart, verschiebt Kosten in den Werterhalt. easyCAFM erfasst diese Reinigungsarten getrennt und berechnet daraus den gesamten Jahresaufwand nachvollziehbar. Der Beitrag Reinigungskonzept erstellen zeigt, wie daraus ein vollständiges Konzept wird.

Zurück zum Blog