Il calcolo della pulizia spiegato: calcolare il fabbisogno oggettivamente
Quanta pulizia serve davvero a un edificio? Chi risponde a questa domanda con «abbiamo sempre fatto così» alla fine paga spesso troppo o troppo poco. Il calcolo della pulizia dà una risposta oggettiva e verificabile.
Cos'è il calcolo della pulizia?
Il calcolo della pulizia significa calcolare sistematicamente il fabbisogno di pulizia di un immobile anziché stimarlo. La base sono le superfici reali, il loro uso e valori di resa o standard riconosciuti. Il risultato è un impegno motivabile, in ore, personale e costi.
Il calcolo procede sempre nella stessa direzione: dalla singola superficie al tempo per pulizia e alle ore annue, fino ai costi. Ogni voce resta visibile singolarmente. È proprio questo che distingue un calcolo da un forfait: alla fine Lei può dire per ogni locale quanti minuti costa e perché.
Perché stimare diventa costoso
Le ipotesi forfettarie creano due problemi: se l'impegno è stimato troppo alto, nascono costi inutili. Se è stimato troppo basso, ne risentono la qualità e la sostanza dell'edificio. Entrambi emergono al più tardi in una gara o in una verifica di budget. Un calcolo oggettivo rende superflue queste discussioni, perché ogni voce è documentabile.
Le basi del calcolo
Un calcolo della pulizia pulito si basa essenzialmente su tre grandezze:
- Superficie: la superficie da pulire per locale e rivestimento, rilevata il più precisamente possibile.
- Valore di rendimento: quanta superficie si può pulire all'ora per una data attività e un dato rivestimento.
- Intervallo: con quale frequenza si pulisce, giornaliera, settimanale, stagionale.
L'impegno annuo risulta da superficie, valore di rendimento e intervallo. Si aggiungono lavori speciali come pulizia di fondo e dei vetri e correzioni per condizioni gravose.
Il percorso di calcolo passo per passo
Il percorso dalla superficie al franco si compone di cinque passi. Valgono allo stesso modo per ogni locale, dal WC alla palestra.
Passo 1: determinare la superficie di pulizia per locale
Determinante non è la superficie lorda di piano, ma la superficie effettivamente da pulire. Pareti, strutture, cavedi e locali che non vengono puliti non ne fanno parte. Come rilevare correttamente questa grandezza lo mostra l'articolo Rilevamento delle superfici come base del calcolo. Ogni superficie riceve inoltre una Pavimentazione e un Tipo di locale.
Passo 2: assegnare il valore di rendimento
Il Valore di rendimento indica quanti metri quadrati all'ora possono essere puliti con un determinato metodo. Dipende dal rivestimento, dal metodo e dal tipo di locale. Un pavimento di palestra pulito a macchina raggiunge un multiplo di un servizio igienico pulito a mano e con più passaggi di lavoro.
I valori provengono da oggetti misurati. Nel calcolo il valore adeguato viene assegnato automaticamente non appena sono rilevati pavimentazione e tipo di locale.
Passo 3: calcolare il tempo per pulizia
La superficie divisa per il valore di rendimento dà il tempo per un passaggio di pulizia. Un lungo corridoio con rivestimento liscio è quindi spesso pulito più in fretta di un locale sanitario nettamente più piccolo, perché lì ogni rubinetteria, ogni parete divisoria e ogni angolo va trattato singolarmente. Il tempo per passaggio è la grandezza con cui calcolano tutti i passi successivi. Viene determinato per ogni superficie singolarmente e non come media sull'intero edificio.
Passo 4: inserire frequenza e settimane di esercizio
Il tempo per pulizia viene moltiplicato per il numero di pulizie alla settimana e per le Settimane di esercizio . Qui nascono gli errori maggiori: un edificio amministrativo funziona 52 settimane, una scuola 39 settimane scolastiche, una palestra a seconda delle locazioni una via di mezzo. Chi calcola ovunque con 52 settimane sovrastima l'esercizio scolastico di circa un terzo.
Passo 5: convertire le ore annue in costi
La Ore annue per la tariffa oraria danno i costi annui. Per il personale proprio si calcola con costi pieni, ossia salario, oneri sociali, vacanze, assenze, materiale e macchine. In Svizzera circa 45 franchi sono un valore interno usuale, i fornitori esterni si collocano di norma tra 40 e 60 franchi.
Fattori di difficoltà: quando il valore standard non basta
I valori standard descrivono un locale con dotazione normale e utilizzo normale. Se la realtà se ne discosta, l'impegno viene corretto con supplementi. Cinque fattori spiegano la maggior parte degli scostamenti:
| Fattore | Quando interviene | Supplemento |
|---|---|---|
| Arredamento | Sedute dense, molti banchi, elementi fissi, gambe di sedia | 5 a 20 % |
| Sporco | Sporco stradale, cibo nel locale, attività di officina, gesso | 5 a 25 % |
| Afflusso di pubblico | Sala sportelli, ingresso, zona clienti, pulizia durante l'esercizio | 5 a 15 % |
| Accessibilità | Molti locali piccoli, angoli, edifici distribuiti, assenza di ascensore | 5 a 15 % |
| Requisito igienico | Asilo nido, cura, alimentari, disinfezione, controllo successivo | 10 a 30 % |
Valori di orientamento per l'inquadramento, stato ottobre 2026.
Esempio di calcolo: edificio amministrativo con 1'500 m2
Un edificio dell'amministrazione comunale ha 1'500 m2 di superficie di pulizia ed è in esercizio 52 settimane all'anno. Le superfici si distribuiscono su interrato, pianterreno e due piani superiori tra uffici, sale riunioni, superfici di circolazione, servizi igienici e locali accessori. Ogni riga viene calcolata singolarmente.
| Livello | Tipo di locale | Pavimentazione | Intervallo | Ore all'anno |
|---|---|---|---|---|
| PT | Ingresso, ricezione | Piastrelle | ogni giorno | 78 |
| PT | Uffici | Moquette | 3× a settimana | 130 |
| PT | Servizi igienici | Piastrelle | ogni giorno | 78 |
| 1° piano | Uffici | Moquette | 3× a settimana | 140 |
| 1° piano | Sale riunioni | Parquet | 2× a settimana | 56 |
| 1° piano | Cucinetta, copie | Piastrelle | 3× a settimana | 52 |
| 1° piano | Servizi igienici | Piastrelle | ogni giorno | 78 |
| 2° piano | Uffici | Moquette | 3× a settimana | 120 |
| 2° piano | Servizi igienici | Piastrelle | ogni giorno | 78 |
| Dal PT al 2° piano | Corridoi | Linoleum | 5× a settimana | 163 |
| Interrato | Archivio, tecnica | Calcestruzzo | settimanale | 17 |
| Ordinaria | 990 | |||
| Tutti | Pulizia speciale | diversi | periodico | 98 |
| Totale | 1'088 |
Colpisce il rapporto: i servizi igienici sono solo una piccola parte della superficie, ma assorbono quasi un quarto delle ore. Proprio questo spostamento si perde se l'intero edificio viene calcolato con un unico valore medio.
La riga pulizia speciale riunisce la pulizia di fondo dei pavimenti, la pulizia dei vetri e la pulizia dopo gli eventi. Per esperienza queste voci si attestano intorno al 10 percento della Pulizia ordinaria, qui dunque su circa 98 ore. L'impegno complessivo ammonta così a circa 1'088 ore all'anno.
Dall'impegno ai costi e alle percentuali d'impiego
| Grandezza | Valore |
|---|---|
| Ore annue | 1'088 |
| Tariffa oraria | 50 CHF |
| Costi annui | 54'400 CHF |
| Tempo di lavoro annuo netto | 1'840 h |
| Percentuale d'impiego | 59 % |
Costi annui di 54'400 franchi sono plausibili per un edificio amministrativo di queste dimensioni. Il 59 percento d'impiego corrisponde a un buon mezzo posto a tempo pieno.
Dall'impegno all'affermazione
Una volta calcolato l'impegno, si traduce in carichi e percentuali d'impiego e si confronta con i costi. Così una superficie diventa un numero solido con cui pianificare, mettere a gara e confrontare, per tutti gli immobili secondo le stesse regole.
Nella pratica ne derivano tre cose: un budget motivato voce per voce, un Capitolato per la gara d'appalto e un Carico di lavoro per collaboratrice o collaboratore. Poiché tutti e tre derivano dallo stesso calcolo, non si contraddicono. I passi dal calcolo all'assegnazione e alla pianificazione annuale sono illustrati dai moduli Carichi e assegnazione e Pianificazione dei giri e annuale.
Errori tipici nel calcolo
- Superficie lorda invece di superficie di pulizia: Pareti, cavedi, locali tecnici e sottotetti non vengono puliti. Determinante è l'effettiva Superficie di pulizia per locale.
- Un valore forfettario per tutto: Un unico valore per tutto l'edificio sottostima servizi igienici e spogliatoi e sovrastima palestre e corridoi. L'errore si nota solo durante l'esecuzione.
- Dimenticare le settimane di esercizio: 52 invece di 39 settimane danno, per una scuola, un errore di un terzo. Al contrario, l'esercizio durante le vacanze viene spesso del tutto tralasciato.
- Pulizia di fondo e dei vetri non a budget: Questi lavori ricorrono raramente, ma costano. Se mancano nel budget, compaiono più tardi come credito supplementare. Le differenze sono spiegate nell'articolo I tipi di pulizia a confronto.
- Valori empirici invece di valori standard: Il carico di lavoro attuale dice solo quanto è stato prestato finora, non se era adeguato. Come grandezza di controllo è utile, come base di calcolo no.
- Difficoltà calcolate due volte: Chi sceglie un valore di rendimento basso e in più applica un supplemento conteggia due volte la stessa circostanza.
Cosa porta concretamente il calcolo
Per il budget: Ogni voce è documentata. Se la superficie aumenta con un ampliamento o se cambia una frequenza, la prestazione aggiuntiva si può indicare in ore e franchi, invece di dover motivare un aumento che nessuno può ricalcolare.
Per la gara d'appalto: Dal calcolo nasce un capitolato con superfici, rivestimenti e frequenze. Tutti gli offerenti calcolano così sulla stessa base. Le offerte diventano in questo modo davvero confrontabili. La procedura è descritta nell'articolo Mettere a concorso la pulizia per l'ente pubblico.
Per il confronto: Due scuole dello stesso comune si possono confrontare in modo sensato solo se entrambe sono calcolate secondo le stesse regole. Gli scostamenti mostrano allora effettivamente differenze di dotazione o di utilizzo e non differenze nel metodo di stima.
I vantaggi a colpo d'occhio
- Budget oggettivi e motivabili anziché a intuito.
- Una base equa per gare e confronti di offerte.
- Piena trasparenza verso organi, vigilanza e committenti.
- Confrontabilità su tutti gli immobili.
Come calcola easyCAFM
easyCAFM rileva ogni superficie con rivestimento, tipo di locale e frequenza nel modulo Oggetti e superfici e calcola l'impegno con valori standard da oltre 17'000 calcoli di toolsuisse AG. Il modulo Calcolo della pulizia fornisce da questi le ore annue, le percentuali d'impiego e i costi fino alla singola superficie. Dietro il software c'è toolsuisse AG, che dal 2004 realizza calcoli dei posti di lavoro in Svizzera; easyCAFM è sviluppato da murmy GmbH a Rotkreuz. Maggiori informazioni sulla pagina Chi siamo.
Domande frequenti
Quanto precisa deve essere la rilevazione della superficie?
Per un budget bastano gruppi di locali con una tolleranza di circa il 10 percento. Per una gara d'appalto o per una definizione vincolante dei carichi di lavoro si dovrebbe rilevare locale per locale, perché ogni metro quadrato entra più volte nelle ore annue attraverso le frequenze.
Da dove vengono i valori di rendimento?
I valori di rendimento derivano da rilevamenti sistematici dei tempi e sono tenuti per rivestimento, metodo e tipo di locale. Sono fasce, non valori puntuali: all'interno della fascia decidono dotazione, sporco e accessibilità.
Il calcolo vale anche per un'impresa di pulizia?
Sì, il percorso di calcolo è lo stesso. Diversi sono solo la tariffa oraria, la quota di conduzione e di materiale nonché il margine. Per gli offerenti il calcolo è soprattutto la base di un'offerta che regge a una verifica, vedi Soluzione per le imprese di pulizia.
Con quale frequenza si dovrebbe ricalcolare?
A ogni modifica edilizia, a ogni cambiamento di utilizzo e prima di ogni gara d'appalto. Senza tali occasioni è sensata una verifica ogni tre a cinque anni, affinché superfici, frequenze e requisiti di qualità corrispondano all'esercizio effettivo.
Conclusione
Il calcolo della pulizia trasforma una decisione istintiva in un conto verificabile. Superficie, valore di rendimento, frequenza, settimane di esercizio e tariffa oraria bastano a motivare l'impegno di ogni locale; i fattori di difficoltà e la pulizia speciale colmano il divario con la realtà. Proprio in ambito pubblico, dove i mezzi devono essere motivati, questo è un vantaggio decisivo. Un software come easyCAFM automatizza questo calcolo sulla base di valori standard collaudati, da oltre 17'000 immobili calcolati.
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